Desde la Inmobiliaria SPF queremos comentarte los principales puntos que trae la nueva Ley de Vivienda 2023 aprobada el 26 de mayo del 2023, especialmente orientado para la Comunidad Valenciana, como son zonas tensionadas en la comunidad, las implicaciones para propietarios y arrendatarios, definición de grandes tenedores, recargos en casas vacías, retrasos en procesos de desahucio y mucho más en este artículo.
Tras el cambio de gobierno en la comunidad autónoma y especialmente en la ciudad ilicitana, seguiremos actualizando este artículo para estar atento a las novedades.
Principales novedades Ley Vivienda 2023 Comunidad Valenciana y Elche
Límite al precio del alquiler de la vivienda
Una de las medidas más famosas es el límite a la actualización de rentas para el alquiler de viviendas, delimitado a 2% en 2023 y 3% en 2024.
Tras esto se creará un nuevo sistema que no estará relacionada con el Índice de Precio al Consumo (IPC) realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) antes del 31 de diciembre del 2024.
¿Qué son zonas de mercado residencial tensionadas o zonas tensionadas?
Son zonas donde existe un riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible, según la situación socioeconómica de la población residente y las dinámicas demográficas. Pueden ser un barrio, lugares del municipio o la ciudad entera, que cumplen una serie de condiciones que, hoy por hoy cumplen más de 50 términos en la Comunidad Valenciana:
- Que en los últimos cinco años anteriores a la declaración se haya dado un encarecimiento acumulado del precio de la vivienda en venta o alquiler de al menos 3 puntos por encima de la inflación en la comunidad autónoma correspondiente.
Ejemplo: si una vivienda costaba 100.000 € en enero de 2020, teniendo un aumento del valor de IPC por las fechas de enero 2020 a enero 2023 (12%), más 3 puntos porcentuales adicionales (15%). Así, la vivienda tendría que valer 115.000 euros.
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
Ejemplo: si la renta media de una ciudad son 4.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros (luz, agua, gas) no podrían superar los 1.200 euros.
El Ministerio de Transportes actualizará de manera trimestral la lista de las zonas declaradas, para analizar su evolución, y su entrada, salida o mantenimiento como zona tensionada.
Zonas tensionadas en la Comunidad Valenciana
Listado de ciudades y barrios que en principio cumplen las características de zona de alquiler tensionada:
- Agost
- Aldaia
- Alfafar
- Alfauir
- Alberic
- Alcocer de Planes
- Alcoi
- Alcudia de Veo
- Alcúdia de Crespins
- Aldaia
- Almoradí
- Almiserà
- Alzira
- Aspe
- Benagéber
- Benaguasil
- Beniarjó
- Benicarló
- Benimuslem
- Bétera
- Bonrepòs i Mirambell
- Borriana
- Burjassot
- Callosa de Segura
- Canals
- Carcaixent
- Carlet
- Casas Bajas
- Castellón de la Plana
- Càrcer
- El Campello
- El Pinós
- El Puig de Santa Maria
- Elda
- Elx/Elche
- Gandia
- La Vall d’Uixó
- L’Alcúdia
- Manises
- Massalavés
- Massamagrell
- Moncada
- Moncofa
- Monòver
- Nules
- Novelda
- Ondara
- Paiporta
- Paterna
- Pedreguer
- Petrer
- Picanya
- Picassent
- Pilar de la Horadada
- Quart de Poblet
- Quatretonda
- Requena
- Sagunt
- San Miguel de Salinas
- Sant Joan d’Alacant
- Sant Vicent del Raspeig
- Santa Pola
- Sax
- Silla
- Sollana
- Tavernes
- Blanques
- Tavernes de la Valldigna
- Tollos
- Torrevieja
- Torrent
- Valencia
- Vilamarxant
- Vinaròs
- Villanueva de Castellón
- Vila-real
- Xirivella
¿Qué pasa si alquilas una vivienda en una zona tensionada?
Una vivienda en una zona de mercado tensionado residencial, provoca limitar la renta y prórrogas obligatorias en el contrato de alquiler.
Así, los grandes tenedores de vivienda tendrán la obligación de informar sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas de mercado residencial tensionado.
¿Qué es un Gran Tenedor de viviendas?
La definición de “Gran tenedor” establecida por la ley es “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
En estas zonas de mercado tensionado, las comunidades autónomas que consideren, como la Comunidad Valenciana pueden ampliar la consideración de “grandes tenedores” a personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial.
Los grandes tenedores son los principales afectados por las nuevas medidas de la Ley de Vivienda, pero también otros propietarios tendrán que tener estas medidas en cuenta:
Medidas sobre la duración del contrato de alquiler de vivienda
La Ley de Vivienda solo afecta a los contratos de alquiler realizados a partir del 26 de mayo, para anteriores se le aplican las medidas aprobadas en 2023 donde la máxima subida será del 2%.
Desde marzo de 2019 los contratos de viviendas durante de 5 años si es persona física el propietario y 7 si el arrendador es persona jurídica. Tras esos años el casero puede dar por finalizado el contrato o volver a prorrogar hasta 3 años.
Sin embargo, actualmente si es una zona tensionada le obliga, si el inquilino lo solicita, a prorrogarse por plazos anuales, hasta 3 años. Dando igual sea gran tenedor o no.
Salvo que el propietario tenga firmado en el contrato o comunique en los plazos legales la necesidad de ocupar esa vivienda como vivienda permanente para él o sus familiares de primer grado de consanguinidad (hijos, abuelos) o por otros temas, como pueden ser adopción, separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Si es una zona no tensionada, la nueva prórroga obligatoria será de un año si el inquilino justifica situación de vulnerabilidad social y económica. El propietario no podrá hacer nada, es obligatorio su aceptación. salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Límites a la renta de alquileres de vivienda
Los límites afectan a alquileres de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado en la Comunidad Valenciana como son Alicante, Aspe o Elche.
A partir del 26 de mayo, los contratos de alquiler estarán sujetos a regulación y límites en las rentas, tanto para grandes como para pequeños propietarios, únicamente cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada.
En el caso de la firma de un nuevo contrato de arrendamiento en una zona tensionada, el precio del alquiler no podrá ser superior al último importe de renta vigente en los últimos cinco años para esa misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Además, no se podrán establecer nuevas condiciones que impongan al inquilino cargos o gastos que no estén especificados en el contrato anterior.
De esta manera, si en el año 2022 una vivienda en una zona tensionada tenía un alquiler mensual de 800 euros, en el nuevo contrato de arrendamiento el precio del alquiler no podrá exceder de este importe más el incremento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y aún por determinar según el nuevo índice a partir de 2025). Por lo tanto, en 2023, el nuevo contrato no podrá superar los 816 euros mensuales.
Los propietarios con un número reducido de viviendas (menos de cinco) podrán aumentar el alquiler en un máximo del 10% respecto a la última renta, siempre y cuando en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato se hayan llevado a cabo labores de rehabilitación en la vivienda, se puedan demostrar mejoras en eficiencia energética que supongan un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, se hayan realizado mejoras de accesibilidad o cuando el contrato de arrendamiento tenga una duración de diez años o más.
En el caso de los grandes propietarios, el precio del alquiler se establecerá mediante la aplicación de un índice de contención de precios que aún está por definir. Esta ley también contempla la inclusión de las nuevas viviendas que se pongan en el mercado de alquiler dentro de las zonas tensionadas, las cuales también estarán sujetas a limitaciones de precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
Estas medidas solo afecta al alquiler tradicional
Estas medidas, de momento solo afectan al alquiler tradicional de una persona y que considera la vivienda alquilada habitual. Así un alquiler temporal por ejemplo hacía profesores por un curso escolar, por habitaciones o el alquiler vacacional se encontraría fuera de estas restricciones hacía la limitación..
¿Quién paga los gastos a la agencia inmobiliaria?
Desde la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que los gastos de gestión y formulación del contrato serán por parte de una inmobiliaria correrán a cargo del propietario, nunca del inquilino.
También, se puede acordar que ambas partes pacten que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación.
Por supuesto, si el arrendador decide alquilar la vivienda por cuenta propia, sin involucrar a una agencia inmobiliaria, no estará obligado a pagar ninguna comisión.
Cambios en el IRPF y modificaciones fiscales
A partir del 1 de enero de 2024, los nuevos contratos de alquiler firmados desde el 26 de mayo de 2023 experimentarán un cambio en la desgravación fiscal, pasando del 60% al 50%. Sin embargo, esta desgravación podrá aumentar hasta el 90% en el caso de que se firme un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda en una zona tensionada con una reducción de al menos el 5% respecto a la renta anterior.
Si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación, la reducción fiscal será del 60%. Además, la desgravación podrá llegar al 70% en el caso de viviendas destinadas al alquiler en zonas tensionadas, siempre y cuando sean alquiladas a jóvenes de entre 18 y 35 años o sean viviendas destinadas al alquiler social.
Viviendas vacías o desocupadas
En el caso de viviendas que hayan permanecido vacías durante más de dos años y cuyos propietarios posean más de cuatro propiedades en el mismo municipio, el gobierno permitirá a los Ayuntamientos incrementar la tasa del Impuesto de Bienes Inmuebles con un recargo de hasta el 150%.
Cambios en desahucios y vulnerabilidad
La Ley del Derecho a la Vivienda realiza cambios importantes en el proceso de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de inmuebles de propietarios o inquilinos en situación de vulnerabilidad.
En el caso de los desahucios, se requiere que la resolución que establece la fecha de desalojo sea notificada a las Administraciones Públicas competentes, sin necesidad de consentimiento de las partes involucradas, para que puedan evaluar la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda. Además, se impone al demandante la obligación de indicar si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si es un gran tenedor de viviendas, debiendo proporcionar pruebas al respecto. También se le exige al demandante que demuestre si el ocupante de la vivienda se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica.
En el caso de que el demandante sea un gran tenedor de viviendas, la vivienda sea la residencia habitual del ocupante y este se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, se establece como requisito previo a la admisión de la demanda la realización de un proceso de conciliación o intermediación entre las partes, el cual será establecido por las Administraciones Públicas competentes.
Además, se prohíben los desahucios sin una fecha y hora específicas, siendo obligatorio fijar estos datos para su ejecución.
Esto puede aplazar hasta más de dos años los procesos de desahucio.
Vivienda de protección oficial (VPO)
En general, se buscará regular más los parques de vivienda pública para evitar operaciones hacía la venta de fondos de inversión o grandes tenedores.
Además, la vivienda de protección se mantendrá un mínimo de 30 años, e incluso a veces de hasta 50 años.
Por otro lado, a partir de ahora el porcentaje mínimo de vivienda protegida para alquiler será del 50%, mientras que del 30-40% suelo urbanizable y del 10-20% en suelo urbano no consolidado.